人生で土地を売却することは滅多にない事だと思いますが、相続で土地を受けたり建物を解体したりする時に土地を売る機会が出てきます。
よくあるパターンとしては「古家付きの土地売却」です。
建物の解体費用は、木造一戸建でも100万円前後かかってしまう為、解体費用を負担せずに売り出し、古家付きのいわゆる「現状有姿」で買ってもらうというパターンがほとんどです。
古家（上物）があると、土地単体よりも固定資産税や都市計画税が大幅に減税されるのもメリットですね。
では、実際に土地を売るにはまず何をすれば良いのか、土地売却の一連の流れを見ていきましょう。
1-1. 土地売却の流れ
①書類の準備
まずは売却したい土地に関する書類でお持ちのものを全てまとめましょう。
具体的には、登記済権利証、登記識別情報通知書、固定資産税納税通知書・評価証明書、地積測量図等です。
また、越境等で隣地の方と確約書を交わしている時は、その書面のご用意もお願い致します。
※土地の売買にあたって、「越境」は非常に重要な確認事項となるのです。
②査定依頼（売り出し価格の決定）
準備が整ったら、不動産会社へ土地の査定を依頼します。
一般に、書類上の数字のみで価格を算出する「机上査定」と、現地の調査を含めた「訪問査定」に分かれますが、本格的に売却を考えているのであれば「訪問査定」をお勧めします。
訪問査定を選ぶことで、不動産会社が作る「査定書」を見られるほか、担当者と直接お話し合いができるため、細かい疑問も解決できます。
③媒介契約（広告の掲載、買い手募集）
査定価格が提示されたら、基本的には信頼できる不動産会社を選定して媒介契約を交わすこととなります。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類あり、
⑴「一般媒介」：同時に複数の不動産会社と媒介契約できるが、広告コストをかけない不動産会社が多い
⑵「専任媒介」：一つの不動産会社としか媒介契約できないが、広告コストを多く費やす為買い手が見つかり易い
⑶「専属専任媒介」：専任媒介と同様だが、自ら買い手を見つけた場合でも不動産会社を媒介しなければならない
という特徴があります。
基本的には「専任媒介」をお勧めしますが、それぞれメリットとデメリットがあるため、訪問査定の前に調べておきましょう。
また、売る方は「少しでも高く売りたい」と思う方が多いため、査定額を高く提示してくる不動産会社もいますが、注意しましょう。
価格を高く売り出しても、売れなければ全く意味がないのです。
相場に見合った価格が決まれば、その価格で不動産会社が売却活動（ネットへの広告、売り看板設置等）を行って買い手を見つけます。
④売買契約、決済引渡し
買い手さんが現れたら、その方と価格や条件等の交渉をして、折り合いがついたら売買契約を締結します。
契約に必要な書類等は基本的に全て不動産会社が準備しますので、内容に間違いがないか確認しましょう。
契約時は基本的に手付金が支払われ、引渡しまでに建物の解体など引渡しできる状態まで進めていき、引渡しと同時に決済を行います。
不動産会社への手数料や、場合によってかかる測量代等は、決済時に貰った売買代金から支払うことができます。
後に司法書士による所有権移転登記を経て、土地の売却は全て終了となります。
1-2. おわりに
以上が土地売却の流れとなります。
ローンが残っている場合や、相続で土地を受けたが名義変更がまだの場合など、特殊なパターンもあります。
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