所有するマンションや土地の売却を依頼する不動産会社が決まったら、売却活動をしてもらうための媒介契約を結びます。
この媒介契約には3つのタイプがあるので、それぞれのポイントを理解しましょう。
3-1.売主と不動産会社との約束事を書面化
多くの不動産会社は、標準媒介契約約款を雛形としています。
媒介契約とは、売却や購入を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことです。
国土交通省では標準媒介契約約款（以下、約款）を策定しており、多くの不動産会社はこの約款を雛形に媒介契約書を作成しています。
媒介契約で確認しておきたいのは、主に次の6点です。
①媒介契約の種類
②指定流通機構への登録に関すること
③売主への業務報告に関すること
④契約の有効期間
⑤報酬に関すること
⑥違約金や費用償還の請求に関すること
宅地建物取引業法の規定と約款の内容は異なる点がありますが、以下からは約款の内容に沿ってそれぞれのポイントを確認していきましょう。
3-2.媒介契約は一般、専任、専属専任の3種類
媒介契約の種類には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。
大きな違いは、一般媒介契約が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのに対し、
専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約できない点です。
また、売主が自分で見つけた買主と売買契約を締結できるかどうかの違いもあります。
一般媒介契約と専任媒介契約はこの「自己発見取引」が可能だが、専属専任媒介ではできないこととなっています。
3-3.指定流通機構に物件情報を登録する
媒介契約では、一般媒介契約の場合は指定流通機構への登録が任意となっていますが、
専任媒介契約と専属専任媒介契約は一定期間内の登録が義務付けられています。
一定期間とは、媒介契約の締結日の翌日から専任媒介契約が7営業日以内、専属専任媒介契約が5営業日以内です。
不動産会社が指定流通機構に物件情報を登録したときは、登録済証を売主に交付することになっています。
3-4.不動産会社が売主に業務報告する
媒介契約では売主への業務報告についても定めてあります。
一般の場合は特に定めはありませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は一定の頻度で文書または電子メールによる報告が義務付けられます。
一定の頻度とは、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上です。
3-5.契約の有効期間は3カ月以内
媒介契約の有効期間については、一般媒介契約の場合は法律（宅地建物取引業法）による規定はありませんが、約款では3カ月以内と定めています。
また専任媒介契約と専属専任媒介契約については法律でも約款でも3カ月以内と定めがあります。
有効期間の更新については売主から申し出があれば可能です。
つまり、自動更新はできないということです。更新後の有効期間は3カ月以内と定められております。
3-6.媒介報酬料（仲介手数料）の支払い時期は協議して決める
不動産会社への報酬料については、買主が見つかって売買契約が成立したときに不動産会社から売主に請求できることになっています。
具体的な支払い時期は協議して決めますが、売買契約成立時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払うケースが多いです。
なお、売買契約の際に買主が住宅ローンを借りられない場合は契約を白紙に戻すという「ローン特約」を付けている場合で、
実際にローンが借りられず契約が解除された場合は、不動産会社はすでに受け取った仲介手数料の全額を売主に返還することとなっています。
3-7.種類の契約のどれにするかは売主が選べる
3種類ある媒介契約のうちどのタイプで契約するかは、売主が不動産会社と話し合って決めることができます。
それぞれに一長一短がありますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社にしか依頼できず、不動産会社に課せられた義務が重いこともあり、全力を挙げて買主を探してくれるケースが多いでしょう。
実際にどのタイプの契約を選ぶかは、売却したい時期までの余裕期間や、希望する売却価格などに応じて決めるようにすると良いでしょう。
一方で一般媒介契約の場合でも、複数の不動産会社に依頼できるので買主を見つける機会が広がることが期待できます。
不動産会社同士が競い合って、有利な条件で売却できるケースもありそうですが、
複数の不動産会社と連絡を取り合うなど、段取りが複雑になることも考慮すべき点になります。
ここまで読んでいただきありがとうございます。
媒介契約の3つの種類と各ポイントご説明させていただきました。
次回は、売却時の媒介報酬料についてご紹介いたします。
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